Logistikimmobilien

Neubau oder Umnutzung ?

«Neues Umschlagterminal bei Lyon in Betrieb genommen». Unter diesem Titel informierte unlängst ein namhafter, grosser Logistikdienstleister die Fachpresse, dass er in der Nähe von Lyon eine neue, grosse Umschlagsplattform errichtet hat. Die Anlage ist ideal gelegen für die An- und Auslieferung von Gütern im Grossraum von Lyon, einer der wirtschaftlich dynamischsten Regionen in Frankreich. Mit diesem Terminal hat der Logistikdienstleister aber auch ein Logistik-Center erhalten, um vor allem internationale Gütertransporte zwischen Frankreich, Schweiz und Italien effizienter abwickeln zu

Nur am Shed-Dach ist die Umnutzung als Lager erkennbar

können. Die ʺxʺ Quadratmeter grosse Logistikanlage ist auf den schnellen und sicheren Frachtumschlag und hohe Prozesseffizienz ausgerichtet und verfügt über 50 Lkw-Rampen, eine über 200 m lange Unterflur-Kettenförderanlage, Videoüberwachung sowie moderne Etikettiersysteme. Der Logistikdienstleister hat damit seine Wettbewerbsfähigkeit für diese Region nicht nur gefestigt, sondern auch zukunftsfähig gemacht.

 

 

Bedingungen für Logistikimmobilien

Die effiziente, termin- und kundengerechte Bereitstellung von Gütern und Dienstleistungen sowie die rasche Belieferung von Produkten jeglicher Art sind heute wichtige Erfolgsfaktoren für vernetzte Unternehmen. Logistiker steuern und gestalten dabei die Material- und Informationsflüsse innerhalb und zwischen den Unternehmen. Die Logistik erfordert dazu eine funktionierende Verkehrs-, Lager- und Umschlagsinfrastruktur.

Die Gestaltung und Steuerung vernetzter, logistischer Systeme bedingt in besonderem Masse Fähigkeit und Lösungen, um die ohnehin meist komplexen Logistikzusammenhänge sicher zu beherrschen. Dabei spielen Verkehrsknotenpunkte im Schnittpunkt von Schiene, Strasse, Wasser- und Luftweg eine grosse Rolle. Zudem muss aus ökonomischer und ökologischer Sicht ein Logistikstandort in ausgewogener Balance zwischen Wirtschaft, Mensch und Umwelt viele Ansprüche erfüllen. Die meisten grossen, modernen Logistik-Center tragen diesen Forderungen umfassend Rechnung.

Doch nicht immer und überall ist ein Neubau möglich. Gerade hier in der Schweiz sind entsprechende Grundstücke sehr rar geworden. Und die wenigen vorhanden sind demzufolge sehr teuer, will man sie erwerben. Ein Ausweg aus diesem Dilemma bieten deshalb zunehmend bereits bestehende, aber nicht mehr genutzte Industrieimmobilien, die mit wenigen Mitteln für Neunutzungen umgebaut werden. Grosse Produktionshallen können dann als Lagerhallen, Betriebsgebäude als Service-Center und freie Betriebsflächen als Abstellplätze für Fahrzeuge und grosse Transporteinheiten eingerichtet werden.

Standortfrage

Die Logistikimmobilien werden durch Art und technische Ausstattung bestimmt. Die Logistikimmobilie ist ein Funktionsgebäude, das je nach Unternehmenskonzept entweder nur der Lagerung dient und dementsprechend einfach ausgestattet ist, oder auch weitere logistische Funktionen wie Verpackung, Kommissionierung bis hin zu Servicefunktionen wie Distribution, Reparaturen und Produktrückläufe übernimmt.

Bemerkenswert ist ausserdem, dass diesbezügliche Immobilien idealerweise sich in der Nähe zu Landesgrenzen und grossen Stadtagglomerationen befinden. Dies trifft z.B. für die Region Basel zu, wo insbesondere der Nord-Süd-Transitverkehr viele Umschlagsterminals von Logistikdienstleistern, aber auch Produktherstellern und Vertriebsorganisationen zu finden sind. Gleiches gilt natürlich auch für die anderen grossen Schweizer Grenzregionen wie Schaffhausen, St. Margrethen, Como/Lugano und Genf. Doch das Angebot an solchen neuen Logistikstandorten wird auch hier immer knapper. Nur durch intensive Suche mit einschlägigen Fachleuten und regionalen Behörden kann verschiedentlich noch etwas Passendes gefunden werden.

Da die Logistikbranche unter einem hohen Kostendruck steht, sind teure Grundstücke aufgrund der hohen Flächeninanspruchnahme wirtschaftlich oft nicht darstellbar. Zudem führt die Flächenknappheit in den Ballungszentren selbst zu einer Verlagerung von Logistikstandorten an die Peripherie.

Auf der anderen Seite befinden sich an eher peripheren Standorten - jedoch an überregional bedeutsamen Verkehrsachsen und in strategisch günstiger Nähe zum Absatzgebiet bzw. zur Produktion - die grossen Distributions-Center der Speditionen und Logistikdienstleister, in denen Warenströme gebündelt und feiner verteilt werden. Darüber hinaus sind hier die grossen Zentrallager international tätiger Unternehmen angesiedelt, deren Vertrieb von diesen Logistikzentren aus schweiz- oder auch europaweit gesteuert wird.

Auf der "grünen Wiese" neu erstelltes Logistik-Center

Das trifft jedoch im Wesentlichen nur für so genannte Grossimmobilien zu. Wer jedoch auf mittelständische Logistikimmobilien reflektiert, muss sich in der Beschaffung diesbezüglicher Immobilien anders orientieren. Solche kleineren Logistikumschlags- und Verteilzentren werden heute bereits günstig mittels umfunktionierten, alten Industrieanlagen errichtet und angeboten.

Der Bedarf an eher kleineren Warendepots, die sich an einem verkehrsgünstigen Standort in der Nähe der Ballungsräume, also direkt in den Hauptabsatzgebieten befinden, ist nach wie vor hoch. Denn die neue Aufgabe besteht ja darin, die Güterversorgung für die jeweiligen Ballungszentren zu gewährleisten. Hier stehen Schnelligkeit und Lieferzuverlässigkeit im Vordergrund, verbunden mit ebenso idealen Anlieferungsbedingungen zum Logistikzentrum.

Um hier erfolgreich in der Suche nach geeigneten Logistikimmobilien zu sein, braucht es gute Regionalkontakte oder aber entsprechende Hinweise aus den Medien, wie z.B. über die Neunutzung eines mittelgrossen Betriebsareals in der Nähe von Lugano (siehe blauen Text, unten - seit Feb. 2012 aktuell). Die Gebäude und Räumlichkeiten sind meistens noch in einem guten Zustand und lassen unter Umständen eine sofortige Nutzung zu.

Zu vermieten oder zu verkaufen

• Büro- und Ausstellungsgebäude (Gebäudefläche: 700 m2 )
• Lagerhallen (Gebäudefläche 2800 m2) in Eigennutzung und vermietet, sowie
• zwei aneinanderliegende Grundstücke (total > 9‘000 m2)
mit Projekt für zusätzlichen Neubau auf ca. 850 m2 Landfläche (ca. 18-19‘000 m3); 6 Stockwerke mit Tiefgarage beispielsweise zur Neunutzung als Autohaus oder Umschlaglogistik mit Administrationsgebäude usw.

Büro- und Ausstellungsgebäude: Baujahr 1968, komplett renoviert.
Lagerhallen: Baujahr 1968 (neue Dächer + diverse neue Sektionaltore mit Elektroantrieb).

Lage:
• in Industriezone in Grancia - Lugano
• an logistisch und verkaufstechnisch hervorragender Lage
mit Direktzugang zur Kantonsstrasse,
• nur 2 km vor Autobahnausfahrt und kurzer Distanz bis zum Grenzübergang nach Italien.

Weitere Informationen:
Comedil SA, Via Cadepiano, CH-6916 Grancia-Lugano, Tel. +41 79 621 09 66; Fax +41 91 986 50 20; pietro.comini@bluewin.ch

Neunutzung bestehender Industrieareale

Das schweizerische Logistikwesen zählt zu den Wirtschaftszweigen mit einer nachhaltig guten Perspektive. Als Standort für Logistikdienstleistungen hat die Schweiz vielfältige Vorteile. Ihre geografische Lage in Europa, ihre vielfältigen Infrastrukturen und die vielen starken Wirtschaftsbereiche machen die Logistik zu einem bedeutenden Nachfragefaktor. Sowohl Güter als auch Dienstleistungen verhelfen das Land als Verkehrsknotenpunkt und Alpentransitachse zwischen Nord- und Südeuropa zu einer besonderen Stellung.

Ein altes Fabrikareal komplett neu genutzt.

Die Nachfrage an Logistikimmobilien ist deshalb in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Dies betrifft vor allem Standorte, die eine gute Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur aufweisen. Damit einhergehend stiegen auch Anforderungen hinsichtlich Grösse und technischer Ausstattung sowie zunehmend eine Drittverwendungsfähigkeit.

Ein wesentliches Entscheidungskriterium für eine Logistikimmobilie ist und bleibt jedoch ihre Lage mit einer möglichst optimalen Verkehrsanbindung, wobei eine Autobahnanbindung das wichtigste Kriterium bei den Standortfaktoren bleibt. So sucht und findet man die meisten grossen wie kleinen Distributionszentren im Wesentlichen entlang stark frequentierter Autobahnen.

Fazit

- Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist hierzulande - wie eigentlich in allen Industrienationen - äusserst hoch.
- Angesichts der zunehmenden Industrieproduktion sowie der konjunkturellen Entwicklung der Absatzmärkte wird die Nachfrage nach Lager- und Logistikfläche noch ansteigen. Damit dürfte zwar der Neubau von Logistikimmobilien nach wie vor attraktiv bleiben. Doch knappe Flächen in den Zentren der Logistikstandorte sowie die dortigen hohen Preise und Mieten führen zu einer Verlagerung der Logistikstandorte an periphere Standorte.

Vor diesem Hintergrund wird auch das Interesse der Investoren für Neubauten - jetzt jedoch mehrheitlich für umfunktionierte, bestehende Industrieareale - noch zunehmen. Das gilt gerade für Umbauprojekte, die oftmals aufgrund ihrer Infrastruktur nicht nur einfach und schnell, sondern auch mit möglichst unterschiedlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind.